Quel apport pour votre projet immobilier ?

Votre projet prend forme, vous avez pensé à tous les détails mais il en reste un pour lequel vous avez encore une hésitation. Votre apport. Faut il mettre tout ou partie de votre épargne dans ce nouveau projet. Que vous demandera votre banquier.

C’est le thème que nous allons aborder aujourd’hui.

Il n’y a pas de règles fixes, nous allons vous détailler ce qu’il est important de prendre en compte au moment de déterminer le montant de votre apport.

Aujourd’hui, les banques sont de moins en moins disposées à financer l’intégralité de votre projet. Nous entendons par là, le financement des frais annexes liés à votre acquisition. Elles pourront néanmoins vous accompagner sur le financement global du prix d’acquisition, on parle alors d’un financement à 100%. En fin négociateur, vous devrez convaincre votre interlocuteur de vous démunir le moins possible de votre épargne, cependant le contexte économique actuel, amène les établissements à vous demander d’apporter en plus des frais, entre 5 et 20% du prix d’achat.

Voyons à présent la liste des fameux frais : 

-les frais de notaires qui représentent 7.8% du montant d’acquisition. Nous entendons par là le prix de l’immobilier. N’hésitez donc pas à faire inscrire du mobilier (par exemple : cuisine équipée, dressing…) dans votre compromis. (Vous retrouverez le moyen d’économiser sur vos frais dans notre formation « infiltrez votre banque »)

-les frais d’agence immobilière, en moyenne de l’ordre de 5%. L’idéal serait que ces frais soient à la charge du vendeur, là encore vos talents de négociateur feront la différence. Mais pourquoi ? Les frais feront alors partie du prix d’acquisition et ne seront pas demandés en apport. Dans le cas contraire, si vous devez les supporter alors vous devez les apporter.

-les frais de courtage ou de tout autre intermédiaire.

-les frais de garantie, quelque soit le type de garantie qui sera prise sur votre dossier : privilège du prêteur de deniers, hypothèque ou organisme de cautionnement (le détail des garanties se trouve dans notre formation complète)

-les frais de dossier que l’établissement bancaire vous facturera.

Mettons-nous dans un premier temps dans la peau de l’investisseur : moins vous apportez et plus votre épargne fructifie. Vous allez également pouvoir profiter de l’effet de levier qu’est le crédit. 

Voici un exemple pour illustrer nos propos. Vous achetez un bien 200 000€ hors frais d’agence, vous aurez donc les frais suivants : 

-frais de notaire 7.8% = 15 600€

-frais d’agence 5% = 10 000€

-frais de garantie = environ 1900€ (ici un Privilège du Prêteur de Deniers)

-frais de dossier = 500€

Soit un total de 28000€.

C’est ce montant minimal que la banque vous demandera très certainement d’apporter (nous l’avons vu elle pourra vous demander un supplément compris entre 5 et 20% du prix d’acquisition). 

Pour la suite de notre exemple, nous gardons cet apport de 28000€. Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux de 1%, vos échéances mensuelles seront d’environ 920€ hors assurance.

Pour le même exemple, en sollicitant cette fois-ci un emprunt à 110%, c’est-à-dire la totalité du prix d’achat ainsi que la totalité des frais annexes. Vous empruntez alors 228 000€ sur 20 ans au taux de 1%, les mensualités, hors d’assurance, seront d’environ 1048€.

On arrive à une différence de 128€/mois entre les 2 hypothèses. Où voulons-nous en venir ? 

D’après vous, combien de temps vous faudra-t-il pour amortir votre apport avec cette économie mensuelle de 128€ ? Un peu plus de 218 mois, plus de 18 ans !

C’est l’exemple même de l’effet de levier, qui bien utilisé est un outil d’enrichissement. Essayer donc de vous faire prêter les 28000€ ou le plus possible (toujours au taux de 1%) et placez l’argent sur des supports pouvant atteindre 3 à 4 % de rendement.

Une autre raison pour emprunter le plus possible : la transmission. Cela peut vous surprendre mais nous allons vous l’expliquer en détail. 

Votre banque vous a accordé un financement à 110%, elle vous prête donc la somme de 228 000€, représentant le prix d’acquisition de 200000€ + les frais de 28000€. En contrepartie vous avez placé les 28000€ sur un compte épargne. 

Malheureusement, vous décédez. L’assurance emprunteur remboursera le capital restant dû. Vos héritiers vont donc recevoir le bien libre de tout encours mais également le compte épargne de 28000€. Dans le cas d’un financement à 100% soit 200000€, vos héritiers seront propriétaires “uniquement” d’un logement sans crédit.

Vous l’aurez compris en ne mettant pas ou très peu d’apport vous pourrez en tirer de nombreux avantages.

Vous êtes de nature plus prudente, alors, mettons-nous maintenant du côté du banquier qui demande un apport. Oui mais pourquoi exactement ce besoin ?

Plusieurs raisons : tout d’abord en cas de baisse du marché immobilier, vous ne vous retrouverez pas avec un emprunt supérieur à la valeur de votre bien. Vous vous retrouvez dans une situation d’urgence. Vous devez 200 000€ le bien que la banque a financé à 110%. Le prêt était de 228 000€, il vous reste donc une dette de 28000€ sans bien associé et donc sans garantie pour le prêteur. 

Les établissements bancaires veulent limiter leur risque, et veulent s’assurer que la garantie sera bien acquise sur le montant financé. 

Quand la banque vous demande un apport c’est aussi une implication de votre part, un engagement qui prouve bien que vous croyez en votre projet.

Pour conclure cet épisode, votre partenaire financier vous demandera un apport qui vous implique dans votre projet mais qui limitera aussi son risque.

Si vous négociez pour conserver votre épargne, proposez de vous-même de placer cette somme dans l’établissement prêteur et pourquoi pas de mettre en place une épargne mensuelle selon votre capacité.

Il faut discuter ouvertement, ne pas se braquer au risque de passer à côté de votre investissement.

D’autres solutions pourront vous permettre de récupérer l’apport avancé, voici l’une d’entre elle : la franchise de crédit (vous retrouverez l’intégralité de cette solution dans notre formation « infiltrer votre banque »)

N’oubliez pas de vous renseigner avant de démarrer votre projet et de bien

vous formez.

Vous retrouverez pleins d’autres conseils dans notre formation. Mais en attendant si vous avez des questions nous y répondrons avec plaisir.

N’hésitez pas à partager et nous rejoindre dans cette nouvelle communauté.

 A très vite dans un prochain épisode de « ton banquier à domicile »