Acheter en nom propre ou en SCI, c’est la question que l’on se pose tous. Y a-t-il des avantages à acheter en SCI, faut-il le faire à tous les coups ?

Si vous êtes seul et que vous vous lancez dans l’investissement, il ne sera peut-être pas utile de créer quelque chose de complexe, avec beaucoup d’administratif. D’autant plus que si vous investissez en société, vous ne pourrez pas sortir votre argent comme bon vous semble.

A contrario en nom propre, vos revenus locatifs arriveront directement sur votre compte mais attention à ne pas oublier la case impôt surtout si vous avez déjà une fiscalité importante.

Certains statuts comme celui du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au réel, vous permettront d’optimiser vos revenus locatifs d’un point de vue fiscal. Pourquoi LMNP au réel ? Cela signifie que vous pourrez déduire vos charges réelles et sortir du forfait de déduction que l’on peut vous proposer.

Si vous souhaitez investir à deux ou plus, en nom propre, vous investirez en indivision. Cela peut être contraignant dans certains cas comme la séparation, le décès… Effectivement en indivision en cas de séparation par exemple, si un des conjoints ne souhaite pas garder le bien, vous vous retrouverez dans l’obligation de vendre. 

Pour éviter cela, la meilleure solution lorsque vous achetez à plusieurs sera de créer une SCI.

Il faudra au minimum être deux. Si vous avez un objectif de transmission, optez pour la SCI familiale (couple, enfants, parents…).

Une SCI est une Société Civile Immobilière, cela signifie que c’est une personne morale, qu’elle n’a pas d’activité commerciale et qu’elle sera presque exclusivement dédiée à l’achat et à la gestion de biens immobiliers.

L’imposition qui s’applique sera l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez opter pour l’Impôt sur les sociétés (IS). Si vous louez votre bien en meublé par exemple, votre SCI devra être à l’IS car c’est une activité commerciale (Retrouvez plus d’informations dans notre formation, infiltrez votre banque).

La fiscalité d’une société vous évitera de venir gonfler votre imposition personnelle, elle sera plus stable et souvent plus avantageuse que celle des particuliers.

En fonction de votre projet et de votre situation, plusieurs possibilités s’offrent à vous, mais définissez bien votre stratégie surtout si vous souhaitez devenir investisseur. Faites-le en amont, n’attendez pas d’avoir des revenus locatifs pour le faire, aux risques de rater votre investissement.

La fiscalité est un élément aussi important que l’achat en lui-même, les travaux, le locataire…

Rapprochez-vous d’un professionnel, expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire ou autres afin d’être conseillé au mieux.

Une dernière chose si vous avez signé un compromis en nom propre et qu’au moment du financement vous souhaitez finalement investir en SCI, pas de panique. La clause de substitution est souvent inscrite dans le compromis (sinon demandez bien à la faire inscrire), vous permettra de signer le compromis en nom propre et au final de vous substituer au travers d’une SCI que vous aurez créé.

Pour résumer cet épisode : toutes les situations ne vous mèneront pas à l’acquisition en SCI. La simplicité pour vous et même pour votre banque peut s’avérer utile, surtout lorsque vous commencerez dans l’investissement. Évitez-vous de l’administratif et optez pour la facilité, récupérer vos loyers sans soucis. En revanche si vous pouvez éviter l’indivision et éviter ses pièges tel que la vente « forcée », passer par la SCI. De même pour la transmission ou pour ne pas alourdir votre fiscalité personnelle, il sera peut-être judicieux de songer à la SCI (à l’IR ou à l’IS). La SCI, notamment à l’IS, vous permettra souvent de repousser l’imposition et de générer du cash, que vous pourrez réinvestir dans de nouveaux projets. C’est une stratégie adaptée pour du long terme. 

Dans tous les cas, consulter un professionnel qui saura en fonction de votre projet et de votre situation vous aiguiller sur la bonne stratégie.

N’oubliez pas de vous renseigner avant de démarrer votre projet et de bien vous formez.

Vous retrouverez pleins d’autres conseils dans notre formation. Mais en

Attendant si vous avez des questions nous y répondrons avec plaisir.

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A bientôt dans un nouvel épisode de ton banquier à domicile.

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