Avantage d’un emprunt long quid des intérets ?

Nous avons rencontré des clients qui cherchaient à obtenir leur financement sur des durées les plus courtes possibles que ce soit pour l’acquisition de leur résidence principale ou pour un investissement locatif.

On peut dire qu’il y a 2 écoles sur ce sujet.

La première qui pense : si je rembourse vite, le bien sera réellement à moi plus rapidement, mon crédit sera court, j’aurais moins d’intérêts et mon coût de crédit plus bas.

Ce n’est pas faux mais vous serez aussi plus vite limité dans vos projets d’investissements, ainsi que dans votre vie quotidienne si vous n’êtes pas investisseur. Vos mensualités seront importantes, vous risquez d’avoir une trésorerie plus limitée pour vos autres dépenses quotidiennes ou vos loisirs.

La banque utilise deux indicateurs qui devront être respectés : le taux d’endettement et le reste à vivre, 

Le taux d’endettement, ou taux d’effort, ne devra pas dépasser 35% du total de vos revenus (contre 33% il y a encore quelques temps). Pour le calcul du taux d’endettement, il est important de détailler les 2 notions suivantes : 

• Les charges : il s’agit de l’ensemble de vos charges récurrentes : loyer, prêts immobiliers : que ce soit pour votre résidence principale, secondaire ou vos investissements, prêt à la consommation, prêt automobile, crédit revolving, pensions pouvant être versées.

Ces charges vont bien sûr être ajoutées aux mensualités du crédit objet de votre demande.

• Les revenus, on retiendra ce qui est durable :  les salaires, les pensions, retraites, rentes, nets avant impôts (certaines banques retiendront ce montant après impôt), les revenus fonciers. Si vous avez des primes, des commissions, une moyenne sur les 3 dernières années sera généralement faite. D’autres revenus seront pris en compte comme les pensions alimentaires perçus, les APL, les allocations familiales, revenus de valeurs mobilières, les revenus fonciers (loyers bruts encaissés)

Maintenant que vous avez vu ces notions voici le calcul du taux d’endettement : ensemble des charges /ensemble des revenus x 100

Le reste à vivre sera important pour la banque si votre taux d’endettement est supérieur à ce qui est préconisé. 

Le reste à vivre définit ce qui reste au foyer pour subvenir à ses besoins une fois l’ensemble de ses charges fixes réglées, y compris les impôts. Là encore, ce sont des préconisations en fonction de la zone géographique dans laquelle vous vous situez et en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal. Par exemple un couple domicilié en ile de France devra avoir un reste à vivre supérieur à 1560€. Si ce couple a un enfant, le reste à vivre minimum du foyer devra être de 1980€. Vous pourrez retrouver le tableau complet dans notre formation « infiltrez votre banque ».

Vous l’aurez compris plus la durée sera courte et moins le crédit sera cher, en revanche vos mensualités de remboursement seront plus importantes et votre taux d’endettement sera plus impacté.

Vous risquez d’être rapidement bloqué pour faire de nouveaux projets d’investissements. 

Et la 2ème école, comment voit-elle les choses ? Vous êtes investisseur, vous cherchez à multiplier les bonnes opérations, et avoir une capacité de financement importante. Plus la durée du crédit sera longue plus vos mensualités seront faibles. Il est donc recommandé d’avoir recours au crédit le plus long possible, bien souvent 25 ans et demandez une franchise de crédit (vous retrouverez dans la formation, les différents exemples). 

En sollicitant un crédit long avec des mensualités moins élevées vous dégagerez un cashflow et un différentiel foncier positif plus important. Cela vous permettra de continuer à investir car vous dégagerez un excédent de trésorerie (bonne note pour la banque, résultat positif plus d’argent qui rentre qui ne sort)

Cash Flow : définition littérale « flux de trésorerie » il consiste à calculer ce que vous rapporte en termes de montant, votre investissement, c’est le résultat chiffré des liquidités qui rentreront dans votre poche une fois toutes les charges payées (entrées – sorties). Il sera calculé de façon mensuelle ou annuelle comme vous le souhaitez.

Différentiel foncier : loyers encaissés brut annuels diminués de 25 ou 30% (ce qui se rapproche des charges) – l’annuité de crédit (mensualité du prêt *12 mois).

Réglons maintenant le problème des intérêts, vous investissez, vous encaissez des loyers grâce aux solutions fiscales que vous mettrez en place, et sans rentrer dans le détail, vous pourrez déduire vos intérêts de vos loyers encaissés. Vous touchez 12000€ de loyers annuels, vos intérêts d’emprunt font partie des charges, que vous pourrez déduire.

Que vos intérêts soient de 500€ ou de 1500€ par an ils viendront réduire le montant de vos loyers imposables.

Pour résumer : une durée plus longue vous permettra d’avoir des mensualités de crédit moins importantes et donc de continuer vos investissements et d’avoir plus de trésorerie.

Quant aux intérêts ils font partie des charges déductibles de vos revenus fonciers, ne les voyez pas comme un frein lors du montage de votre prêt, surtout dans cette période où les taux restent très bas.

N’oubliez pas de vous renseigner avant de démarrer votre projet et de bien vous formez.

Vous trouverez plein d’autres conseils dans notre formation. Mais en attendant si vous avez des questions nous y répondrons avec plaisir.

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