Comment calculer la rentabilité de votre bien ? un calcul qui peut vous aider dans vos recherches. Comment savoir ce que vous rapporte votre bien mensuellement sans savoir ce qu’est le cash-flow.
Pour trouver la perle rare, vous aurez besoin de déterminer plusieurs choses :l le type de bien recherché (appartement, maison, immeuble…), la localisation (grande ville, Paris, Province…), la stratégie retenue (location courte durée, colocation, location nue…) et LE RENDEMENT attendu.
Une fois vos critères choisis, peu importe le site par lequel vous allez passer, mais pour gagner du temps, vous devrez déterminer le rendement que vous souhaitez obtenir en calculant votre rentabilité brute.
Voici le calcul : ((loyer mensuel x 12)/(montant du bien))x100
Prenons un exemple, vous cherchez un studio en location nue à Lens. Vous visez un rendement brut de 12%. D’après votre étude de marché ce studio se louerait 350€. Vous allez déterminer le prix maximum auquel vous devrez l’acheter pour avoir un rendement de 12%.
((350×12)/(…))*100 = 12% donc 4200/12%= 35000€
Le prix plafond sera 35000€ pour un studio loué 350€ par mois, afin d’obtenir un rendement de 12%.
Une fois le bien trouvé, les travaux effectués, vous pourrez déterminer votre rentabilité nette. Malheureusement plusieurs éléments vont venir se déduire des loyers encaissés. Voici le nouveau calcul :
(Loyer annuel Hors charges – assurance Propriétaire Non Occupant – charges de copropriété – entretiens, ménage – taxe foncière) / (Prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux + frais bancaires annexes) x100
Reprenons notre exemple du studio à Lens :
350€ de loyers mensuels, acheté 35 000€
350×12 = 4200€ de loyers annuels
Assurance Propriétaire Non Occupant PNO= 6€*12=72€/an
Charge de copropriété 600€/an
Entretien 400€/an
Taxe foncière 350€/an
Frais de notaire = 35000 x7.8% = 2730€ (les frais de notaires dans l’ancien sont de plus ou moins 7.8% du prix du bien)
Travaux 10 000€
Frais annexes banques 500€
Donc : (4200 – 72 – 600 – 400 – 350) / (35 000 + 2730 + 10 000 + 500) x100 = 5.76% de rendement net
Pour avoir le rendement net, vous devrez encore déduire votre impôt payé en fonction de votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% voir module la banque au quotidien) ainsi que les prélèvements sociaux (17.2%) Votre impôt dépendra également de la stratégie de location mise en place et du régime fiscal associé.
Comme vous pouvez le constater, sur certains investissements notamment ceux d’un montant assez faible le rendement brut peut sérieusement diminuer pour arriver au rendement net.
Passons au cash-flow : définition littéral « flux de trésorerie ». Il consiste à calculer ce que vous rapporte en termes de montant votre investissement. À la différence du rendement, ce n’est plus un pourcentage mais un résultat chiffré, c’est la somme qui vous restera une fois toutes les charges payées (entrées – sorties). Il se calcule de façon mensuelle ou annuelle comme vous le souhaitez.
Reprenons le calcul de notre studio :
Cashflow = loyer mensuel – mensualité de crédit – assurance PNO – charges de copropriété – entretiens – taxe foncière (mensualisée)
350€ de loyers mensuels
145€ de mensualités sur 25 ans
Assurance Propriétaire Non Occupant PNO= 6€*12=72€/an
Charge de copropriété 600€/an 50€/mois
Entretien 400€/an 33€/mois
Taxe foncière 350€/an 29€/mois
Cashflow mensuel = 350 – 145 – 6 – 50 – 33 – 29 = +87€
Nous obtenons un cashflow positif avant impôt de 87€, si vous souhaitez obtenir le cashflow net, vous devrez comme pour le rendement net déduire les impôts sur le revenu et prélèvements sociaux. Nous ne le ferons pas ici, comme pour le rendement cela dépend de la stratégie de location mise en place ainsi que le régime fiscal associé.
Pour pouvoir cumuler les acquisitions et donc les prêts bancaires il faudra viser des cash flows positifs. Les banques parleront elles, de différentiel foncier. Soit les loyers diminués de 25% (ce qui se rapproche des charges) moins la mensualité ou annuité de crédit (calculer au mois ou à l’année).
Si votre différentiel foncier est positif, il viendra se rajouter à vos revenus, en revanche s’il est négatif, il viendra impacter votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement. Vous retrouverez plus de détails et d’exemples dans notre formation infiltrez votre banque.
Pour résumer cet épisode, vous vous servirez du calcul de rentabilité brute pour trouver votre bien. Une fois la perle rare dénichée, vous regarderez attentivement votre rendement net. Déterminez votre cash flow pour vous permettre de continuer à investir en montrant à la banque que vous êtes un vrai professionnel de l’investissement.
N’oubliez pas de vous renseigner avant de démarrer votre projet et de bien vous formez.
Vous retrouverez pleins d’autres conseils dans notre formation. En attendant si vous avez des questions nous y répondrons avec plaisir.
N’hésitez pas à partager et nous rejoindre dans cette nouvelle communauté.
A bientôt pour un nouvel épisode de ton banquier à domicile
