Acquérir sa résidence principale ou rester locataire, quelle option choisir pour continuer d’investir comme un professionnel ?

Tirer le maximum de profit de votre résidence principale c’est ce que nous allons voir aujourd’hui.

Beaucoup d’investisseurs se demandent quelle est la meilleure option : être locataire ou propriétaire de sa résidence principale, il n’y a pas de bonne réponse mais de belles opportunités.

Certains utilisent la division officielle ou officieuse pour maximiser leur rentabilité. Nous allons vous donner les détails et vous expliquer comment adopter cette technique pour votre résidence principale. 

Pourquoi ne pas acheter sa résidence principale tout en se faisant payer son crédit par un locataire ?

Des concessions seront à faire car vous devrez partager votre bien mais d’un point de vue comptable le bénéfice est important.

Pour réaliser ce type d’opération, il faudra fonctionner avec méthodologie et vous devrez vous entourer de professionnels. 

C’est important de faire des économies, mais sur des postes qui requièrent des qualités spécifiques (comme par exemple, faire appel à un architecte sur un projet de division avec réalisation de plans adaptés) le faire seul ou mal accompagné pourrait vous faire perdre beaucoup d’argent et de temps.

Avant de vous lancer, renseignez-vous bien et formez-vous, c’est un point clé de votre réussite. Il ne faudra négliger aucun détail. 

Pour ce genre de projet vous risquez de rencontrer plusieurs difficultés comme la mise en place de l’évacuation des eaux usées, faire en sorte que les arrivées d’eau soient au bon endroit et installer les compteurs électriques intérieurs et extérieurs dans le cadre d’une division officielle. 

Nous avons accompagné un participant sur un investissement de division : une maison qui lui a été vendue en 4 lots. 

C’est peu commun, il n’a pas acheté une maison individuelle, mais un bien composé de 4 lots. Les 2 premiers se composaient du jardin de devant et du jardin de derrière. Les 2 autres lots étaient le rez-de-chaussée puis le premier et 2e étage. La difficulté majeure de ce projet résidait dans le fait qu’il n’y avait officiellement, qu’un seul compteur électrique. Pas un seul tableau, mais bien un seul compteur.

Vous devrez demander à Enedis l’obtention d’un second compteur  sur leur site en ligne Par la suite, des démarches techniques, sur place, seront à réaliser par un électricien (que vous choisirez seul ou par le biais de leur service), mais dans tous les cas, Enedis fera le raccord après que vous ayez fait passer le Consuel au sein de vos appartements .

Le Consuel est l’organisme qui s’occupe de valider l’intégralité de l’installation électrique effectuée chez vous.

Une autre difficulté dans ce type de division pourra être de réaliser le passage d’un appartement à l’autre dans le cas d’une division verticale.

Deux possibilités s’offrent à vous, choisir un escalier intérieur ou extérieur. Si vous retenez ce dernier choix, des démarches auprès de la mairie seront à réaliser, selon la nature des modifications. Comme vous le savez si vous touchez à la façade de votre bien, il est nécessaire de déposer une demande préalable de travaux ou un permis de construire.

Le détail de ces démarches fera l’objet d’un article dédié.

Vous pourrez également effectuer des divisions horizontales.

Vous avez 2 lots mitoyens, vous pouvez faire la même opération en mettant 2 entrées à 2 endroits différents sans avoir besoin de construire d’escalier. 

Ici aussi se posera le problème de la fourniture d’eau et d’électricité, comme vu précédemment.

Dans ce cas, quel est l’intérêt de faire une division officielle plutôt qu’officieuse ? Il est vrai que pour une situation de division officieuse vous n’aurez pas besoin d’avoir 2 compteurs EDF/ eau, vous pourrez appliquer un forfait de charges.

L’avantage majeur d’une division officielle se trouve à la revente. 

Reprenons l’exemple de notre participant, il a acheté 295000€ et il a effectué 50000€ de travaux soit un total de 345000€.

Il a revendu la partie duplex 330000€. On peut estimer que le rez-de chaussé hors frais de notaire et d’agence ne lui aura pratiquement rien coûté.

Bénéfice dans ce cas : un appartement d’environ de 60m2 avec jardin pour une valeur de 250 000€ s’il venait à le vendre.

L’intérêt de bien faire ses plans quand on est investisseur, est de ne pas avoir à revenir sur les travaux déjà effectués, d’optimiser au maximum les surfaces et donc le rendement.

Dans ce cas précis pour l’acquisition de votre résidence principale dont vous louerez une partie, il est conseillé de faire un compromis entre l’optimisation et votre confort personnel.

Restons sur l’exemple de notre participant : pour une telle division, vous pourrez opter pour la location du rez-de-chaussée et occupez le duplex. Votre confort sera d’avoir le bien le plus grand et d’être moins impacté par les éventuelles nuisances sonores.

Parlons chiffres pour cet investissement réalisé en île de France.

Investissement + travaux : 345000€ .

Mensualités sur 25 ans 1400€. 

Voici 3 options de location qui s’offriront à vous (j’ai déjà opté à titre personnel pour 2 d’entre elle)

*Vous louez le RDC en l’occurrence 60m2 type F3 950€ (hors charges), vous conservez le duplex pour une échéance restant à votre charge de 450€ (1400-950)

*Vous louez le premier et 2ème étage en un seul appartement d’une surface d’environ 120 mètres carrés, au prix de 1300€. Cela signifie que pour 100€ par mois vous êtes propriétaire de votre résidence principale. 

*Pour aller encore plus loin imaginez-vous que vous pouvez louer chaque étage (1er et 2ème) de type F3 d’environ 60m2 prix de 850€/mois. Cela vous fait 1700€ de revenus locatifs pour une échéance mensuelle de 1400€. Cela vous permettra même de payer une partie des charges annexes comme la taxe foncière, l’eau et l’électricité.

Les arrivées d’eau et d’électricité sont distinctes. Là encore vous optimisez en cas de mise en location totale du bien ou en cas de vente d’un des lots.

Une autre astuce, très importante : Au moment de l’achat ou de la vente nous vous conseillons de vous entretenir avec votre notaire pour bien ventiler le prix des lots et de rédiger un règlement de copropriété. Vous achetez un bien comprenant plusieurs lots, ou alors vous créerez ces lots avec compteurs d’eau et d’électricité (bien entendu avec l’accord de la mairie), vous ne serez donc plus propriétaire d’un bien mais de 2. Pour le calcul de la plus-value au moment de la revente il faudra au préalable avoir déterminé un prix d’acquisition.

Revenons sur ce bien acheté 295000€ avec 3 étages de surfaces équivalentes, il me paraît judicieux de ventiler les prix de la manière suivante : 100000€ par étage ; ainsi le rez-de-chaussée sera estimé 100000€ et le duplex 200000€. Comme d’autres paramètres sont à prendre en compte, ce calcul est à faire avec l’aide du notaire. 

Bien entendu si votre résidence principale fait partie de l’un de ces 2 lots, comme notre participant, vous n’aurez pas de plus-value à payer en cas de vente. En revanche si vous vendez l’autre partie il sera normal de passer par la case impôts.

Sachez qu’en cas d’acquisition d’un bien locatif comme premier investissement, lors de la revente, vous n’aurez pas de plus-value à régler si vous réutiliser cette somme pour l’acquisition de votre résidence principale dans les 24 mois.

Concernant la partie location pour une partie de votre résidence principale, il est tout à fait possible d’être exonéré d’impôt, en respectant plusieurs conditions.

  • La ou les pièces louées devront être la résidence principale du locataire.
  • Le logement devra être meublé (liste de meubles à fournir : plaques de cuisson, four ou micro ondes, frigo, congélateur ou frigo avec compartiment à congélation, ustensiles pour cuisiner (poêles et casseroles), de la vaisselle (assiettes, fourchettes couteaux, cuillères et verres), une table, des chaises, des volets ou rideaux occultants, des rangements, des luminaires, de la literie avec une couette ou une couverture, du matériel d’entretien (serpillère ou aspirateur).
  • Respecter une limite de loyer. En 2020, elle est de 190€ du mètre carré par an, hors charges pour les logements situés en Île-de-France et 140€ du mètre carré par an hors charges pour les autres régions.

Vous avez bien lu par an !

Prenons l’exemple d’un bien situé hors Île-de-France. Nous avons donc un prix de loyer mensuel de 11,66€ du m2. Vous louez 60 mètres carrés, vous ne pourrez pas dépasser un loyer de 700€ par mois. 

Certains emplacements vous permettront également de louer votre résidence principale en location courte durée c’est-à-dire en meublé de tourisme.

Louer en location courte durée une partie de l’année nécessite encore une fois le respect de plusieurs règles.

  • Vous devez occuper votre résidence principale au moins 8 mois par an.
  • Vous ne devrez pas occuper l’habitation que vous louerez en courte durée pendant la période de location.
  • Le locataire ne pourra y résider que pour une journée, une semaine ou un mois. Comme son nom l’indique pour une durée courte dont la durée maximum est de 90 jours voir 120 jours dans certaines communes. 

Des démarches seront à effectuer auprès de votre mairie selon les villes et auprès des impôts comme l’inscription au siren pour obtenir un numéro de SIRET.

Voici une dernière manière de déterminer pour vous s’il sera préférable d’être propriétaire ou locataire de votre résidence principale.

Reprenons l’exemple de notre participant avec son appartement de 60m2 type F3. Une personne l’achetant 250 000€ sur 25 ans à un taux de 1.4% aurait des mensualités de crédit de 1030€ environ. Il devra s’acquitter de la taxe foncière (environ 1200€ par an, soit 100€ par mois) et des charges de copropriété (dans ce cas petit immeuble 60€ par mois).

Total des charges mensuelles pour ce bien en tant que propriétaire : 1190€

Pour le même bien un locataire aurait 950€ de loyer + 100€ de charges (eau, électricité…) soit un total de 1050€

Pour résumer : nous avons vu dans cet épisode qu’il est tout à fait possible d’acquérir sa résidence principale en impactant très peu son endettement. Pour cela vous devrez fonctionner avec méthodologie et vous entourer de professionnels performants. En plus de ça, vous amortirez votre bien tous les mois, vous dégagerez donc encore plus de cash au moment de la revente. Des concessions seront à faire en partageant votre résidence principale. La vie est faite de choix, à vous de faire les vôtres.

N’oubliez pas de vous renseigner avant de démarrer votre projet et de bien vous former.

Vous retrouverez pleins d’autres conseils dans notre formation. Mais en attendant si vous avez des questions nous y répondrons avec plaisir. 

N’hésitez pas à partager et nous rejoindre dans cette nouvelle communauté.

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